Что такое незначительная доля в квартире? И можно ли заставить собственника через суд продать ее? — BanksToday

Законодательство России не содержит ограничений по размеру доли в праве собственности на недвижимость. Гражданину может принадлежать даже 1/100 квартиры, дачи или коттеджа. Теоретически, он имеет право распоряжаться этой частичкой объекта так, как ему заблагорассудится (продать, подарить, заложить, обменять). Что создаёт определённые проблемы для «основного» владельца.

Столкнулись с мошенником?
Проверьте данные всего за минуту! Используйте номер телефона / паспорта
телеграм / e-mail / гос. номер авто Проверить

Квартира или частный дом с «миноритарным» собственником существенно теряет в цене, недвижимость крайне сложно реконструировать или перепланировать. Неожиданное отчуждение доли, желание жить на своей 1/10 части, если речь идёт о небольшой квартире, порождает проблемы. Можно ли второго собственника заставить продать часть через суд? Сколько это стоит и какова практика? Разберёмся вместе.

Незначительная доля в праве собственности: это сколько?

Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.

Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.

Важно! При разделе квартиры доля в праве собственности высчитывается, исходя из общей, а не жилой площади недвижимости.

Можно ли заставить второго владельца продать свою долю?

Огромное количество статей в интернете буквально кричит об актуальности проблемы. Увы, универсального механизма не существует. Стороны должны договориться между собой, а если нет – одному из собственников придётся идти в суд. Злоупотребления возможны в действиях каждого дольщика. К примеру, «мажоритарный владелец» нередко просто не пускает второго собственника в квартиру.

Или «миноритарий» ставит такую цену своей части, что покупка доли становится просто невыгодной. В ст.252 ГК РФ в общих чертах описан механизм раздела долевого имущества. При отсутствии согласия нужно обращаться в суд с иском о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права собственности на неё, выплате денежной компенсации.

Требования подлежат удовлетворению в случае:

1. доля незначительна;
2. её выдел в реальности невозможен;
3. собственник не имеет существенного интереса в использовании своей части.

Механизм прекращения права долевой собственности сводится к следующему. После того, как чужая часть недвижимости признаётся незначительной, она должна быть в принудительном порядке выкуплена вторым участником. После этого право собственности прекращается автоматически. Такие дела относятся к сложнейшим и требуют тщательной подготовки.

Важно! При подаче иска нужно одновременно просить о наложении запрета на отчуждение доли ответчика, иначе рассмотрение дела может затянуться.

Разбирательство состоит из нескольких этапов:

1. Сбор документов. Признать незначительной можно только долю в квартире (жилом доме), зарегистрированной в Росреестре, без незаконной перепланировки (переустройства) или реконструкции.
2. Подача искового заявления. Нужно обратиться в суд по месту нахождения недвижимости, оплатить госпошлину.
3. Проведение экспертизы (оценки). Чтобы установить рыночную стоимость объекта, при отсутствии согласия у сторон, требуется заключение специалиста.
4. Рассмотрение дела по существу. Самый длительный этап – это заседания, на которых будут анализироваться доказательства. Если повезёт, суд пойдёт навстречу, удовлетворив иск.
5. Реализация судебного решения. Если вердикт вынесен в пользу истца, то необходимо выплатить компенсацию ответчику и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Как доказать, что второй владелец не заинтересован в квартире/доме?

Суду нужны не эмоции, а факты. Собирайте и накапливайте документы, подтверждающие содержание всего объекта целиком. Это оплата услуг ЖКХ, текущего и капитального ремонта, улучшение недвижимости. Свидетели могут подтвердить, что второй собственник не пользуется квартирой и вселиться не пытался. Можно исподволь собрать информацию о том, что ответчик живёт в другом помещении, что подтверждается, к примеру, записями в социальных сетях.

Важно! Если доля в праве собственности соответствует любой жилой комнате (даже проходной), судиться бесполезно.

Судебная практика

В базе можно найти противоположные по содержанию вердикты, но с большего обоснованные иски удовлетворяют. Так, решением районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 30.01.2017 признана незначительной 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Ответчиком с иском не соглашался, указывая, что другого жилья у него нет. Однако суд установил, что выдел доли в натуре невозможен, а второй собственник лишь периодически проживал в спорном доме, но в нём не заинтересован. Стоимость второй части была определена на основании заключения эксперта.

Решением Люберецкого горсуда от 07.05.2020 удовлетворены требования о признании доли в праве собственности малозначительной и прекращении права собственности на недвижимость. Процесс существенно облегчило согласие ответчика с иском. При этом до вынесения решения сумма, составляющая цену доли, была внесена на депозит суда.

Куда интереснее – решение Ленинского райсуда г.Мурманска от 25.12.2019. С иском в суд обратился владелец 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение. Он требовал вселить его в квартиру и определить порядок пользования объектом. В квартире имелось 3 жилых комнаты с площадями 12,7, 18,0 и 7,5 кв.м. Истец Т. претендовал на первую из них, что примерно соответствовало 1/3 доли в праве собственности.

Ответчица К. подала встречный иск, где просила признать долю Т. незначительной. Она указала, что Т. не заинтересован в квартире, сам в ней никогда не был. Однако этого оказалось недостаточно суду для того, чтобы признать 1/3 доли в трёхкомнатной квартире незначительной. В результате Т. был вселён в спорное помещение, а заодно – определён порядок пользования объектом.

И напоследок – решение Центрального райсуда г.Тулы от 26.05.2020. Оно согласуется с практикой о том, что одно лишь неиспользование жилого помещение не может являться основанием для отчуждения чужой доли. Супруги Б. обратились с иском к П. о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права и признании права собственности на комнату в коммунальной квартире с выплатой компенсации.

Объект состоял из 3 комнат с отдельными входами. 2 помещения принадлежали супругам Б., а третье – ответчику П. Он никогда не появлялся в своей комнате, жил по другому адресу, вступал в конфликт с истцами. Но в удовлетворении требований было отказано, так как третья комната, по существу, представляла собой отдельный объект недвижимости.

Резюме. Заставить второго собственника продать долю – реально, но трудоёмко

Итак, незначительная доля в праве собственности – это часть объекта, которая не позволяет использовать недвижимость по назначению. Как правило, её размер – 1/5 и меньше, но минимальное значение законом не установлено. Если часть одного собственника действительно невелика, оптимальный вариант – договориться и выкупить её.

Ведь обращение в суд – большие траты как времени, так и денег. Потребуется проведение дорогостоящей оценки, порой – экспертизы, а ещё – постоянная помощь юриста. В целом признание доли малозначительной «завесит» 50-100 тысяч рублей и больше. Сюда входит госпошлина, расходы на адвоката, оценку. Если же доля больше или равна меньшей из комнат, то не стоит даже затевать судебные тяжбы.

По материалам